一戸建てを売りたいときに「何から始めたらいいのかわからない。」と悩む方も多いのではないでしょうか？そこで今回は、戸建て売却の流れや売却の必要書類、かかる費用、売却理由について解説します。
戸建て売却の基礎知識
家を売るためには基礎知識が必要になります。ここでは、戸建て売却ついて一連の流れや必要書類、売却にかかる費用をそれぞれ解説していきます。
戸建て売却の流れ
全体的な流れとして、売りたい家の相場を調べる、不動産会社に査定を依頼する、不動産会社に売却の相談をする、媒介契約を結ぶ、販売活動を開始、売買契約の締結、決済・引き渡し、不動産売却後の確定申告を行うなどの順番になります。
必ずしもこの流れとは限らないですが、ある程度の順序を把握しておくことが大切です。
売りたい家の相場を調べる
まずは、売りたい家の相場を調べるところから始めます。ある程度の相場を知ることで、資金計画を立てやすくなります。また、悪徳業者に極端な価格を提示されるなどの被害を防ぐことができるでしょう。
相場を調べるためには、売出価格ではなく成約価格を調べられるサイトが望ましいです。
売り出し価格とは、販売する際に売主が希望する価格です。
成約価格は、実際に売買が成立した価格です。
例えば、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理するレインズ・マーケット・インフォメーション、国土交通省「土地総合情報システム」などがあります。
不動産会社に査定を依頼する
査定額を知ることによって、買い替え時の自己資金などを把握することができます。価格が高すぎると買い手が付きにくくなり、低すぎると赤字になってしまう可能性があります。
価格査定には、机上査定と訪問査定があります。
机上査定は、現地調査を行わず、おおよその売却価格を算出する方法です。
訪問査定は、部屋の状態や周辺環境などの現地調査を行い、売却価格を算出する方法です。
査定は、複数の不動産会社に比較検討することで、より適正な価格を知ることができます。
複数の不動産会社を比較する方法として、一括査定サイトの利用が便利です。優良な不動産会社のみと提携している一括査定サイトもあります。
不動産会社に売却の相談をする
不動産会社が決まれば、売却について相談します。売却する物件のエリアに強い不動産会社に依頼すると、スムーズに進めることができます。
土地の境界があいまいである場合は、境界確定測量を行う必要があります。
不動産会社と媒介契約を結ぶ
売主と買主との間に入り、取引の成立に向けて媒介契約を結びます。媒介契約には、3種類あり、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約があります。
一般媒介契約
複数の不動産会社に仲介を依頼することができる契約です。自己発見取引が可能で、指定流通機関（レインズ）への登録義務や依頼者へ販売活動の報告義務もありません。
専任媒介契約
1社のみに仲介を依頼できる契約です。自己発見取引が可能で、指定流通機関（レインズ）への登録義務があり、依頼者へ2週間に1回以上、販売活動の報告義務があります。
専属専任媒介契約
1社のみに仲介を依頼できる契約で、自己発見取引はできません。指定流通機関（レインズ）への登録義務があり、依頼者へ1週間に1回以上、販売活動の報告義務があります。
自己発見取引とは、売主が自分で買い手を見つけて取引することを指します。
一般媒介契約では、複数の案件を抱えているため、積極的に販売活動を行ってもらえない可能性もあります。
専任媒介契約または専属専任媒介契約では、1社のみの仲介なので積極的に販売活動を行うことができます。
販売活動を開始
売主は、希望の売却価格や時期、販促内容の希望などを不動産会社に伝えておくとよいでしょう。
販促活動は、内覧の準備や物件の案内、説明などを行います。このときに売主も立会い、案内や説明を行うケースも多くあります。
購入意思が固まった場合は、不動産会社経由で買付証明書を受け取ります。
売買契約の締結
買主が決まれば、売買契約を結びます。不動産会社の宅地建物取引士から重要事項説明を行います。
また、売買契約書に署名・捺印、仲介手数料の半金支払い、手付金の授受なども行います。
決済・引き渡し
売買契約で定めた日に決済・引き渡しを行います。決済には、売主・買主、不動産会社の担当者に加え、金融機関の担当者、司法書士が同席することが一般的です。
住宅ローンの実行、仲介手数料の残額や登記費用の支払いなどを行い、家の売却が完了します。
司法書士は、法務局で所有権移転登記の手続きを行います。
確定申告を行う
家を売って利益が出た場合は、譲渡所得税が課せられ、税務署に確定申告を行う必要があります。確定申告は、家を売却した翌年の2月16日〜3月15日に行います。
売却の必要書類
- 実印・認印
- 身分証明書
- 権利証又は登記識別情報通知書
- 印鑑証明書
- 収入印紙
- 固定資産税納税通知書
- 境界確認書
- 物件状況等報告書
- 建築確認通知書・検査済証
- 設備表
物件状況等報告書は、建物・土地の状況を記載した書類です。
建築確認通知書は、建築基準法に定められた内容に合致し、建築確認が完了していることを証明する通知書です。
売却にかかる費用は
・仲介手数料
仲介手数料は、宅地建物取引業法により上限が定められています。
400万円を超える場合は、（売却価格 × 3%＋6万円）+ 消費税10%となります。
・印紙税
印紙税は、不動産売買契約書に課税される税金のことです。2014年4月1日から2022年3月31日までの間に作成された不動産売買契約書には、軽減税率が適用されます。
軽減税率が適用された印紙税は以下の通りです。
| 契約金額 | 税額 |
| 50万円以下 | 200円 |
| 100万円以下 | 500円 |
| 500万円以下 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 1万円 |
| 1億円以下 | 3万円 |
| 5億円以下 | 6万円 |
・不動産登記費用
住宅ローンを完済した際に抵当権を抹消する費用です。司法書士に依頼すると、1万∼5万円程度かかります。
・住宅ローン返済手数料
住宅ローンを返済する際にかかる手数料です。
・その他（測量費、解体費用、ハウスクリーニング費用）
戸建て住宅を売却する人の売却理由
1．家族構成の変化
家族が増え、広さが必要になったり、子供が独立して今より狭い家に住み替えを行うケースです。
2．相続
親が家を相続したものの、場所も遠く、住む予定がない場合などです。不動産は所有しているだけでもと固定資産税や維持管理費が発生します。
3．転勤・転勤
急な転勤や転職で、やむなく売却するケースです。
4．住宅ローンの返済が難しくなった
住宅ローンの返済が滞り、任意売却を行う場合などです。任意売却とは、住宅ローンが残ったまま、金融機関など、債権者の合意により不動産を売却することです。
5．離婚
離婚を機に家を売却する場合もあります。財産分与を行い、2分の1に分けるのが一般的です。
おわりに
今回は、戸建て売却の基礎知識や売却理由などについて解説しました。戸建てを売却するには、一連の流れを把握しながら、必要書類、売却にかかる費用もあらかじめ知っておくと、契約の際はスムーズに進められます。
不動産会社に仲介を依頼する場合は、実績が豊富で売却するエリアに強い業者を選ぶことが大切です。
戸建て売却の流れの途中でわからないことがあれば、不動産会社に相談しましょう。
