家を売却したいと思っても「家を売るには何から始めるの？」「住んでいる家は高く売れる？」などと、いろいろ気になる方もいるのではないでしょうか。そこで今回は、売却の流れや費用など基礎知識を解説します。
家売却の基礎知識
家売却の流れ
家売却の流れとしては、以下の手順が一般的です。
①売りたい家の相場を調べる
②不動産会社に査定を依頼する
③不動産会社と媒介契約を結ぶ
④不動産会社が販促活動を行う
⑤売買契約を結ぶ
⑥決済・引渡し
⑦ 確定申告を行う
①売りたい家の相場を調べる
家の売却の流れとして、まずは売りたい家の相場を調べます。事前に相場を調べておくと、悪徳業者に騙されることがなくなります。
相場を調べるためには、不動産ポータルサイトや不動産会社の店舗に貼り出された物件情報、成約価格を調べられるサイトなどがあります。
特に売出価格より、実際に契約が成立した成約価格を調べられるサイトが望ましいです。
たとえば、レインズ・マーケット・インフォメーション、国土交通省「不動産取引価格情報検索」、国土交通省「土地総合情報システム」などがあります。
また、売りたい家と同じ条件の物件を探し、成約価格を調べましょう。
②不動産会社に査定を依頼する
ある程度の相場を調べた後は、不動産会社に査定を依頼します。査定には、基本的な情報のみで現地の訪問は行わない「簡易査定」と、実際に現地調査を行う「訪問査定」があります。
まずは簡易査定で3〜5社など複数の不動産会社に依頼し、その中から訪問査定を依頼するのもひとつの方法です。
また、簡易査定では、不動産一括査定サイトを利用する方法もあります。
③不動産会社と媒介契約を結ぶ
不動産会社を選定した後は、売主と不動産会社で媒介契約を結びます。媒介契約は、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約があります。
④ 不動産会社が販促活動を行う
販促内容や売り出し価格を決めるなどの戦略を立ててから、不動産会社が販促活動を行います。
具体的には、物件の掃除や家具の配置、不用品の処分などを行い、不動産会社が内覧の準備や案内などに対応します。
内覧後は、購入希望者が購入の意思を伝えるものとして「買付証明書」を不動産会社に提出します。
⑤売買契約を結ぶ
契約前の段階では、宅地建物取引士が重要事項説明を行い、売主・買主が納得した上で売買契約を結びます。
重要事項説明の内容は、主に土地や建物に関する事項、権利に関する事項、法令に基づく制限、土砂災害や津波災害警戒区域内か否か、建物の性能評価や調査、インフラなどについてです。
売買契約書は、売買代金、手付金等の額、所有権移転・引渡しの時期、契約不適合責任、ローン特約など、さまざまな項目を確認します。
⑥決済・引渡し
決済には、不動産会社の担当者や所有権移転登記を行う司法書士、金融機関の担当者などが立会います。
引き渡しの前には、隣地との境界を確定するため土地の確定測量を行います。
決済が完了すれば、家の売却がすべて完了します。
⑦ 確定申告を行う
家を売って利益が出た場合には、譲渡所得が発生します。したがって、翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告が必要です。
売却の必要書類
売主本人の確認書類
身分証明書や実印、印鑑証明書、住民票などが必要になります。物件が共有名義であれば、共有者全員のものが必要になります。住民票や印鑑証明書は、市区町村の窓口で取得し、発行から3ヶ月以内のものを使用します。
登記済権利証または登記識別情報
売却する物件の登記名義人であることを公的に証明するものです。2005年（平成17年）の不動産登記法改正以降は、12桁の登記識別情報を準備します。
固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
固定資産税の納税額確認や登録免許税の算出の際に必要となります。手元にない場合は、市区町村の窓口で固定資産税評価証明書を発行してもらいます。
土地測量図・境界確認書
一戸建てや土地の売買において必要な書類です。境界が確定していないと購入後に隣地とのトラブルになる可能性があります。
土地測量図は、法務局で取得できます。境界確認書が手元にない場合は、測量した会社に問い合わせる必要があります。
建築確認済証および検査済証
一戸建ての売買等で必要となり、建築基準法や条例などに適合している場合に発行されます。現地の検査によって検査済証も発行されます。
耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書
1981年（昭和56年）6月1日以前の旧耐震基準の建物は、耐震診断報告書等を求められる場合があります。
売却にかかる費用
仲介手数料
売却を依頼する際、不動産会社に支払う手数料です。上限は、売買価格の3％+6万円＋消費税です。
2018年1月1日の宅建業法一部改正により、400万円以下の仲介手数料上限が18万円となりました。
印紙税
不動産売買契約書に貼付する際に納める税金です。2014年4月1日から2022年3月31日まで作成された不動産売買契約書は、軽減税率が適用されます。
軽減税率を適用した印紙税額は以下のとおりです。
| 記載金額 | 税額 |
| 50万円以下 | 200円 |
| 100万円以下 | 500円 |
| 500万円以下 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 1万円 |
| 1億円以下 | 3万円 |
抵当権抹消費用
ローンを完済した際に抵当権を抹消する費用です。司法書士に依頼する場合は、1〜5万円程度です。
住宅ローン返済手数料
住宅ローンが残っている場合にローン完済時に支払う手数料です。一括返済の手数料は、金融機関により異なります。
譲渡所得税
売却益が出た場合に確定申告で支払う税金です。
譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものは「長期譲渡所得」
譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のものは「短期譲渡所得」
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 | |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15％ | 5% |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30％ | 9% |
その他（ハウスクリーニング費用、測量費用、引越し費用など）
物件の状態によっては、ハウスクリーニングなどが必要になるケースもあります。部屋の広さにより相場が異なります。
その他、境界確定や測量、引越し費用などが想定されます。
家を売却する人は、何年住んでたの？
戸建ては、資産価値が下落するのが早く、築年数が10年になると新築の約半分となり、築15年まで急速に下落していくと言われています。
築年数が20年を超えると資産価値がほぼゼロになる可能性があります。
一方でマンションの相場は、比較的緩やかに下落するのが特徴です。大規模修繕工事が行われているかどうかも建物の耐久性に大きく影響します。
家を売却する人の売却理由
1. 家族構成の変化
新しい家族が増えたり、子供が独立したりなどの理由から部屋の広さが合わなくなり、住み替えを検討するケースです。
2. 転勤・転職
仕事の都合上、転勤や転職した場合にやむを得ず売却するケースです。
3. 離婚
夫婦間がうまくいかず、離婚を機に家を売却するケースです。
4. 住宅ローンが支払えない
コロナ禍で収入が減った影響で住宅ローンが滞り、任意売却を検討するケースも増えています。
5. 近隣トラブル
周辺でペットや騒音などのトラブルが深刻化し、引越しせざるを得ないケースです。
おわりに
今回は、売却の流れや費用など基礎知識を解説しました。家を売る際は、売りたい家の相場を調べ、売却を得意とする不動産会社を選ぶことが大切です。また、不動産売却の際は、上記のようなさまざまな費用がかかることをあらかじめ知っておきましょう。
