一戸建ての売却する際に「どのくらいの価格で売れるのか？」と、わからない人も多いのではないでしょうか。そこで今回は、売却相場を自分で調べる方法や戸建て住宅の売却価格の決め方、築年数の影響などについて解説します。
売却相場を自分で調べる方法！
不動産の売却相場を自分で調べられる方法があります。それぞれ解説します。
レインズマーケットインフォメーション
国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理する「レインズマーケットインフォメーション」です。レインズは、全国に4法人（東日本レインズ、中部レインズ、近畿レインズ、西日本レインズ）が設立されています。
レインズでは、実際に売買が成立した成約価格の相場がデータベース化されています。
専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結して不動産を売却する場合は、レインズ・マーケット・インフォメーションへの登録義務があります。
これにより、過去の売却実績が数多く登録されています。
対象エリアは全国で、マンション・戸建ての種類や築年数、駅からの距離、間取り、成約時期など、さまざまな条件から調べることができます。したがって、売却する物件と近い相場の推測が可能となります。
ただし、土地のみを調べる機能はありません。
土地総合情報システム
不動産の取引価格情報提供制度に基づき国土交通省が運営する「土地情報システム」です。対象エリアは全国で、不動産（一戸建て、マンション、土地、農地）の取引価格や地価公示などを調べることができます。
地価公示とは、国土交通省土地鑑定委員会が地価公示法に基づき、毎年1月1日時点の標準地1平方メートルあたりの地価を公示することです。ここで公示される地価を「公示地価」と言います。
土地総合情報システムでは、「不動産取引価格情報検索」「地価公示・都道府県地価調査」「不動産取引価格アンケート回答」の3つの機能があります。
土地の情報は「所在地」「最寄駅」「取引総額」「坪単価」「面積」など調べることができます。
所在地は、町名まで表示され、取引当事者の名前は公表されていません。
土地と建物、中古マンションでは、取引総額のみ表示されています。
不動産ポータルサイト
不動産ポータルサイトでは、売り出し価格をリアルタイムで調べることができます。掲載物件数が多いサイトや優良な不動産会社のみと提携しているサイトまで、さまざまな特徴があります。
ただし、実際に取引が成立した成約価格ではないので注意が必要です。売却する物件に近いものがいくらで売り出されているのかを確認することができます。
また、複数の不動産会社に無料で査定を依頼できる「不動産一括査定サービス」も便利です。
戸建て住宅の売却価格を決めるのは？
「土地」と「建物」の2種類がある。
戸建て住宅の売却価格を決める要素として、土地と建物の2種類があります。一般的には、社会経済情勢や人口動態などの要因で価格に影響を与えます。
しかし、土地や建物ごとの個別的要因でも不動産価格が変動します。それぞれ見ていきましょう。
「土地」の決定要素
i.立地条件
土地の価格決定要素として立地条件があります。一般的に駅から近ければ近いほど価格が高くなります。
駅からの距離だけでなく、近くに商業施設や市区町村役場、病院、スーパー、コンビニ、学校など、生活に必要な施設があることも土地価格の決定要素となります。
その他、新しく道路が整備されると、さまざま業種の店舗が進出してくる可能性もあり、その結果、利便性が向上する場合も土地価格の決定要素となるでしょう。
ii.過去の取引価格
過去にそのエリアの土地がどのくらいの価格で売買されているかなど、取引価格についても決定要素になります。
前述の通り、国土交通省「土地総合情報システム」や不動産流通機構が運営・管理するレインズ・マーケット・インフォメーションで成約価格を調べることができます。
iii.土地の面積や間口
土地の面積や間口なども価格決定要素になります。
土地の面積や間口が広い、奥行があるなど、建物設計の自由度が高く、使い勝手の良い土地は価格が高くなります。
iv.路線価
路線価は、国税庁が発表する相続税や贈与税などの算定基準となる土地の価格のことを言います。
道路に面している土地1平方メートル当たりの価額を1,000円単位で表示したもので、路線価には「相続税路線価」「固定資産税路線価」があります。
国税庁のホームページや民間団体のベータベース（全国地価マップなど）で調べることができます。
「相続税路線価」は、相続税や贈与税の算定基準となります。国税庁が価格を決定し、公示地価の80%程度となります。毎年評価されるため、価格は毎年変わります。
「固定資産税路線価」は、固定資産税や都市計画税、登録免許税、不動産取得税の算定基準となります。
市区町村（東京都23区は都）が価格を決定し、公示地価の70%程度となります。3年に1度しか評価替えが行われ、3年ごとに価格が変わります。
「建物」の決定要素
i.築年数
建物の価格決定要素として、築年数があります。一戸建てが古ければ古いほど価格は下落します。
国土交通省の「中古住宅流通、リフォーム 市場の現状」によると、戸建ての資産価値は、築15年程度までは下落率が大きくなります。その後は緩やかに下落する傾向にあります。
しかし、築後20年になると、価値がほぼゼロになると言われています。
マンションは、木造戸建てに比べ、資産価値の減少が緩やかになっています。
（参考：国土交通省の「中古住宅流通、リフォーム 市場の現状」）
https://www.mlit.go.jp/common/000135252.pdf
ii.日当たり・周辺環境
日当たりの良し悪しは、価格決定要素の一つです。日当たりが良い順番は、南、東、西、北となります。日当たりが良いほど、評価が上がります。
また、角地の場合、複数の方向から住居に光を取り込むことができます。そのため評価が上がり、査定額も高くなる傾向にあります。
iii.リフォーム・リノベーションの有無
築年数が経過している物件であっても、リフォームやリノベーションなどで改修や耐震補強を行っている場合は、物件価格が極端に下がらないケースもあります。
戸建ては築年数の影響を受けやすい…
戸建ては、築年数の影響を受けやすいとされています。
建物には法定耐用年数が定められており、木造一戸建ては22年です。頑丈な構造であればあるほど、耐用年数は長くなります。
しかし、法定耐用年数はあくまで減価償却などの計算に用いられるため、耐用年数＝寿命であるとは限りません。
また、築年数が経過している戸建ては、耐震基準においても注意しなければなりません。
1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けた建物は、旧耐震基準となっています。震度5強程度の地震でも倒壊せず、破損したとしても修繕によって生活が可能となる基準を指します。
1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認を受けた建物を新耐震基準と言います。
震度6～7程度の地震でも倒壊・崩壊しない基準を指します。
つまり、2021年時点で築40年以上の物件は、旧耐震基準の建物の可能性が高くなります。
複数の不動産会社で査定を行うことが大事！
一戸建てを売却するには、複数の不動産会社で査定を行うことが大切です。
なぜなら、査定価格は、不動産会社によって異なるためです。
より適正かつ信憑性の高い価格を算出するには、複数の不動産会社に査定してもらいましょう。
インターネットでは、不動産一括査定サービスで効率的に査定依頼することができます。
不動産一括査定は、悪徳業者を排除しているサイトから手厚いサポートを受けられるサイトまでそれぞれの特徴があります。
おわりに
今回は、売却相場を自分で調べる方法や戸建て住宅の売却価格の決め方、築年数の影響などについて解説しました。
売却相場を自分で調べる方法として、レインズマーケットインフォメーションや国土交通省「土地総合情報システム」などがあります。
戸建て住宅の売却価格を決める要素として、土地と建物の2種類があり、社会経済情勢や人口動態、立地、築年数など、さまざま要因が影響します。
そのため、不動産会社に査定を依頼する際は、複数の業者に依頼することがポイントです。
