不動産を売却する際に「何から始めていいのかわからない」「不動産売却の注意点は？」などと、初めての方は難しく感じることも多いのではないでしょうか。今回は、不動産売却の流れや売却にかかる費用などを解説します。
不動産売却の基礎知識
不動産売却の流れ
前置き
できるだけ良い条件で不動産を売却するには、全体的な流れを把握しておくことが大切です。また、なぜ不動産を売却するのか、どのくらいで売却したいのかを定めておきましょう。あらかじめ把握しておくことで、不動産会社へ依頼する際、スムーズに進めていくことができます。順番としては、情報収集・売却相談・売却物件の査定・媒介契約の締結・売却活動準備・売却活動・売買契約の締結・決済・引渡しが一般的です。
基本的には、一戸建て・マンションのどちらも流れは同じです。
情報収集
まずは、売却する不動産の周辺相場を調べます。売却したい不動産と条件が近いものと比較することで、ある程度の相場がわかります。不動産は、相場に対して高く売ると時間がかかり、安く売ると早く売れる傾向にあります。だたし、不動産価格はエリアによって異なります。
売却相談
売却したい不動産について相談するため、複数の不動産会社から希望に近い不動産会社を選びます。不動産会社は、大手や地域密着型とさまざまです。インターネットの口コミや地元不動産の評判などを参考にするとよいでしょう。相談は、電話や直接店舗に訪問することも可能です。売却相談では、不動産会社に売却までのスケジュールや売却希望価格、売却する理由などを伝えます。そのため、あらかじめ売却に関する計画を立てておきます。
売却物件の査定
不動産会社に相談した後は、査定を依頼し売却する物件がいくらで売れるのか予想を立てます。不動産査定には、机上査定と訪問査定があります。机上査定は、物件の現地調査を行わず、築年数や間取りなどの物件情報や類似物件の成約事例や取引相場などをもとに、おおよその査定金額を算出というものです。インターネットでは、不動産一括査定サイトがあり、24時間いつでも無料で利用可能です。訪問査定は、物件の現地調査を行い、物件の状態や境界の確認、周辺状況など、細かい点をチェックした上で査定金額を算出します。
媒介契約の締結
媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
それぞれの違いは、以下の通りです。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
| 契約できる不動産会社 | 重ねて複数の会社に依頼できる | 同時に契約できるのは一社のみ | 同時に契約できるのは一社のみ |
| レインズの登録義務 | 任意 | 7日以内 | 5日以内 |
| 状況報告 | 定めなし | 14日に1回以上の報告 | 7日に1回以上の報告 |
| 自己発見取引 | 認められる | 認められる | 認められない |
| 有効期間 | 制限なし | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
売却活動準備
不動産会社と媒介契約を結ぶと、売却活動を行う前の準備をします。例えば、売却する物件の掃除や不要な物の処分などを行います。特に汚れが目立ちやすい水回りやベランダ、床、窓等の掃除を行いましょう。また、部屋を広く見せるために不要な家具の処分し、部屋全体の整理整頓をしておきましょう。
売却活動
媒介契約を結んだ不動産会社が不動産流通標準情報システム（レインズ） に物件を登録したり、チラシやインターネットなどに広告を掲載します。購入検討者の内覧は、不動産会社の担当者が立ち会います。居住中の場合は、売主が立ち会うケースがほとんどです。内覧時は、物件に関するメリットを伝えることが大切です。例えば「役所や医療機関がすぐ近くにある」「安くて品質の良いスーパーがある」 などです。
売買契約の締結
購入希望者と不動産会社の担当者が条件に関する確認と調整を行います。売買契約を締結する前に不動産会社が重要事項説明を行います。売主と買主の双方が納得した上で不動産売買契約書に署名・捺印します。
決済・引渡し
売買契約後の決済は、銀行で行われることが一般的で、売主、買主、不動産会社の担当者、金融機関の担当者、司法書士が同席します。買主から売買代金の残代金が支払われます。決済後は、買主に代金の領収書と鍵を渡します。
確定申告
不動産の売却により、利益が出た場合は譲渡所得税を納めるため、翌年度に確定申告が必要です。ただし、一定の要件を満たすと、3,000万円の特別控除や所有期間10年超の3,000万円特別控除後の譲渡所得にかかる税率を下げる特例など、軽減税率が適用される場合があります。
不動産売却の必要書類
不動産売却の必要書類は、以下の通りです。
| 必要書類 | |
| 不動産売却時に準備する書類 | 建築確認済証・検査済証登記済権利証または登記識別情報土地測量図･境界確認書物件の図面、設備の仕様書地盤調査報告書固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明書マンション管理規約、使用細則マンション維持費等の書類 |
| 売買契約締結時に準備する書類 | 本人確認書類実印印鑑証明書（3ヶ月以内）住民票（3ヶ月以内） 銀行口座通帳ローン残高証明書 |
売却にかかる費用
不動産売却にかかる費用は、以下の通りです。
| 諸経費 | 目安 |
| 仲介手数料 | （売却価格＋3％＋6万円）＋消費税率売却価格400万円超 |
| 登記費用・司法書士への報酬 | 1~3万円 |
| 不動産売買契約書の印紙代 | 5,000~6万円 |
| 譲渡所得税 | 5年以下：39％5年超：20％ |
不動産を売却する人の売却理由
家を売却する理由
相続した物件
家を相続したものの、遠方で住む予定がなく、空き家になる可能性があるため売却するケースです。
家族構成の変化
新しい家族が増えたり、子どもの独立により部屋が多いなど、住み替えを検討している場合です。
家の老朽化
木造で築年数が古く、よりよい家に住み替えを希望している場合です。
離婚
離婚を機に不動産を売却するケースです。家を売却して現金化するのがもっともトラブルが少ない方法といえます。ただし、住宅ローンの名義人が夫で、妻が連帯保証人になっていた場合は、名義人がローンを滞納すると、連帯保証人が返済義務を負うことになり注意が必要です。
マンションを売却する理由
近隣トラブル
近隣の騒音や臭いなど、なんらかのトラブルが解決できなった場合です。特に騒音問題は、当事者同士で解決するのが難しく、管理会社が対応しても深刻化するケースがあるためです。
転勤・転職
家の間取りや周辺環境が気に入ってるものの、急な転勤で引っ越しせざるを得ない場合やリストラなどで転職するといった場合です。
債務超過
失業や収入の減少で住宅ローンが支払えなくなった場合です。ローンの滞納が長期化すると競売にかけられる可能性もあります。その競売を回避するため、住宅ローンが残ったままで、金融機関との交渉により行う任意売却の方法が考えられます。
土地を売却する理由
高齢で活用する機会がない
更地は多くの活用例がありますが、高齢夫婦で土地活用の予定がなく、売却する以外に方法がない場合です。
おわりに
今回は、不動産売却の流れや売却にかかる費用、不動産を売却する理由などについて解説しました。不動産売却は手続きが多く、必要な書類をたくさん用意しなければなりません。そのため、あらかじめ大まかな流れを理解することが大切です。また、売却する不動産の相場など、情報収集をした上で不動産会社に相談しましょう。不動産会社に依頼する際は、複数の業者を比較検討し、相見積もりをしておきましょう。
