不動産を売却する際は、さまざまな費用が発生します。中でも、費用の負担が大きいのが仲介手数料です。仲介手数料は、不動産会社によって異なるのはご存知でしょうか。そこで今回は、仲介手数料の計算方法や上限などを解説します。
仲介手数料とは、不動産会社に支払う手数料
そもそも仲介手数料とは、不動産会社に売却を依頼した際に支払う手数料のことです。不動産会社と媒介契約を結び、販売活動を行い買主を探すが一般的です。購入希望者が現れると、売主と買主で売買契約を結びます。その際、不動産会社に在籍する宅地建物取引士が重要事項説明などを行います。ただし、仲介手数料は、売買契約が成立した場合にのみ支払います。契約に至らなかった場合は支払う必要はありません。また、不動産会社が直接買主になる場合も仲介手数料は不要となります。
仲介手数料ってどれくらいかかるの？
仲介手数料の上限額
不動産を売却する際の仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限が定められています。ただし、上限が定められているだけで、上限より低い価格でもよく、下限はありません。
仲介手数料の上限は、以下の通りです。
| 売買代金 | 仲介手数料の上限額 |
| 200万円以下 | 売却価格×5％（+消費税） |
| 200万円超400万円以下の部分 | 売却価格×4％＋2万円（+消費税） |
| 400万円超 | 売却価格×3％＋6万円（+消費税） |
例えば、売却金額800万円であれば、800万円×3%＋6万円（+消費税）で330,000円となります。
払うタイミングはいつ？
仲介手数料の支払うタイミングは、売買契約が成立したときになります。不動産の売買では売主と買主の両方が仲介手数料を支払います。したがって、売買契約が成立していないにもかかわらず「手数料は◯◯円なので支払いをお願いします。」などと、不動産会社から伝えられたら注意が必要です。仲介手数料の支払うタイミングは、2回に分けて支払うのが一般的です。
1回目は、売買契約が成立した時点で半金を支払います。
2回目は、不動産の引渡しが完了した時点で支払います。
計算の仕方は？
前述の通り、仲介手数料には上限が定められています。
200万円～400万円の物件（売買価格×4％＋2万円）×消費税
400万円を超える物件（売買価格×3％＋6万円）×消費税
仲介手数料・早見表（速算式）での算出方法は、以下の通りです。
| 売買代金 | 仲介手数料 | 計算式 |
| 300万円 | 154,000円 | （売買価格×4％＋2万円）×消費税 |
| 400万円 | 198,000円 | （売買価格×4％＋2万円）×消費税 |
| 500万円 | 231,000円 | （売買価格×3％＋6万円）×消費税 |
| 600万円 | 264,000円 | （売買価格×3％＋6万円）×消費税 |
| 800万円 | 330,000円 | （売買価格×3％＋6万円）×消費税 |
| 1,000万円 | 396,000円 | （売買価格×3％＋6万円）×消費税 |
| 1,500万円 | 561,000円 | （売買価格×3％＋6万円）×消費税 |
| 2,000万円 | 726,000円 | （売買価格×3％＋6万円）×消費税 |
| 3,000万円 | 1,056,000円 | （売買価格×3％＋6万円）×消費税 |
【例】不動産（中古戸建て）を売る場合
中古戸建てを売る場合は、以下の通りです。
売却価格3,000万円のケース
3,000万円×3％＋6万円×消費税10％=105.6万円
査定のための現地調査、チラシなどの広告費用や内覧などの交通費は、仲介手数料とは別に費用を請求される場合もあります。例えば、売主の希望で遠方の購入希望者と交渉する場合や雑誌・チラシに広告を掲載するなどです。
安くするコツはあるの？
値引き交渉の余地がある
仲介手数料は上限が定められていますが、下限が定められていないため、不動産会社との交渉次第で値引きができる可能性があります。値引き交渉は、媒介契約を結ぶ前に行うのが望ましいです。不動産会社は、媒介契約を結び成功報酬として仲介手数料を得ることが目的であるためです。したがって、媒介契約後に値引き交渉を行うのは難しくなります。とはいえ、駅から遠く不便な物件や空室が長く続いてるなど、人気のない物件では値引き交渉の余地があるでしょう。
仲介手数料を安く設定している不動産会社を選ぶ
最近では、仲介手数料を減額したり無料にする不動産会社も増えてきています。自社物件や管理物件であれば、最初から仲介手数料を安くしているケースがあります。
仲介手数料以外の費用は？
登記費用
不動産を売却する際は、名義変更を行い所有権移転登記をする必要があります。所有権移転登記には、登録免許税や司法書士に依頼したときに支払う報酬が発生します。所有権移転登記にかかる費用の相場は、一般的に3～7万円程度です。さらに売却する不動産に住宅ローンを組んでいた場合、売主は、ローン完済後に抵当権抹消登記をしなければなりません。抵当権抹消登記にかかる費用の相場は、一般的に1～2万円程度です。
手付金
不動産の売買契約が成立した際に、買主が売主に支払うお金です。手付金の上限は、宅地建物取引業法で売買金額の20％以内と定められています。民法では「買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる」と規定しています。手付には、証約手付、違約手付、解約手付という3つの意味があります。
印紙税
不動産売買契約書を作成する際に課税される税金です。租税特別措置法により、平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成される不動産売買契約書には、軽減措置が適用されます。
| 契約金額 | 税額 | 軽減措置適用後の税額 |
| 1万円未満 | 非課税 | 非課税 |
| 1万円超10万円以下 | 200円 | 200円 |
| 10万円超50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円超500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 1億円超5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
（参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」）
譲渡所得税
不動産を売却する際、利益が発生した場合は譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は、所有期間により異なります。5年以上の土地・建物であれば「短期譲渡所得」、5年以上の土地・建物であれば「長期譲渡所得」です。短期譲渡所得・長期譲渡所得の税率は、以下の通りです。
| 所得税 | 住民税 | |
| 短期譲渡所得 | 30％ | 9％ |
| 長期譲渡所得 | 15％ | 5％ |
引っ越し費用
家をを買い替える際は、引っ越し費用が発生します。不動産会社から紹介していただける場合もありますが、複数の業者から相見積もりをとっておくことが大切です。
測量費用
隣地との境界が確定していない場合に測量を行います。境界が曖昧なまま不動産を売却すると、後で隣家とトラブルになる可能性があり、注意が必要です。一般的には、土地家屋調査士に測量を依頼します。
おわりに
今回は、仲介手数料の計算方法や上限などを解説しました。仲介手数料は、上限が定められているものの、不動産会社で価格が異なります。交渉次第で値引きされる場合もありますが、安さのみで選ぶと売却に失敗する可能性もあります。また、不動産売却では仲介手数料以外にも登記費用、手付金、印紙税、譲渡所得税など、さまざま費用がかかります。不動産会社を選ぶ際は、口コミや実績を確認し、信頼できる業者に依頼しましょう。
